Bei Investitionen in den Wohnungsbestand handelt es sich in der Regel um weitreichende, kostspielige Maßnahmen. Dabei geht es um viel mehr als nur um planerische oder technische Aspekte: Ziel ist es, die Wohnungen langfristig marktgerecht zu entwickeln, um auskömmliche Mieterträge generieren zu können.
Den Ausgangspunkt für Investitionsbedarfe bilden oftmals Defizite in den Beständen. Eine hohe Fluktuation, Mieterbeschwerden und Vermietungsprobleme, auch eine sich abzeichnende Überalterung der Bewohnerschaft kann einen Anlass bilden, um strukturelle Maßnahmen im Bestand ins Auge zu fassen.
Portfolio-Entscheidungen stehen ebenfalls an, wenn es um einen Neubau und eine optimale Ausgestaltung etwa von Miethöhe und Wohnungsgrößenstruktur geht.
Qualität der Datenbasis entscheidend
Die Grundlage für entsprechende Prüfungen und Entscheidungen werden am besten durch eine aussagekräftige Standortanalyse geschaffen. Die Qualität der Analyse ist unmittelbar mit der Qualität der verwendeten Datenbasis verbunden.
Hierbei kommt es insbesondere darauf an, dass
- auf aktuelle adressscharfe Daten mit einer hohen Qualität zurückgegriffen wird; innerhalb der Städte gibt es so starke Unterschiede, dass eine Analyse etwa auf der Stadtteilebene viel zu grobkörnig wäre
- die Daten alle relevanten Themenfelder abdecken, die für eine fundierte Analyse erforderlich sind; hierzu gehören – neben den Informationen zum Wohnungsbestand – insbesondere die Nachfragerseite (Bewohner- und Sozialstruktur), die Infrastruktur und Verkehrsanbindung sowie Vergleichsangebote in der Umgebung
- die Datenquellen verlässlich sind und auch einen Vergleich zwischen Standorten ermöglichen
- der Aufwand für die Analyse möglichst überschaubar ist und die Daten aus einer zentralen Quelle stammen
Ausgangspunkt: Die richtige Fragestellung
Im Einzelfall geht es dann zunächst darum, die konkrete Fragestellung und das Ziel der Analyse zu klären. Bei Bestandsobjekten kann es etwa darum gehen, für Modernisierungsmaßnahmen auf der einen Seite zu ermitteln, welche Marktmieten potenziell an dem Standort möglich wären; auf der anderen Seite muss aber auch die Frage beantwortet werden, ob die Bewohner sich entsprechende Mieten leisten könnten, welche weiteren Zielgruppen in Frage kommen und welche Maßnahmen den besten Erfolg versprechen. Fragestellung kann aber auch sein, ob in der Bewohnerstruktur Risiken durch Überalterung oder eine (zu) hohe Mietbelastung bestehen und auch in soziale Maßnahmen investiert werden sollte.
Entsprechend der Fragestellung müssen dann die relevanten Daten zusammengestellt, analysiert und visualisiert werden.
Im Anschluss erfolgt eine Bewertung der Daten und Ergebnisse. Gerade beim Einsatz vieler Informationen kann es dabei sehr hilfreich sein, auf zusammenfassende Standortnoten bzw. Scorings zu verschiedenen Bereichen zurückgreifen zu können (z. B. zur Infra- oder Sozialstruktur).
Standortanalysen als Blick in die Zukunft
Eine Standortanalyse kann auch dazu genutzt werden, die Entwicklung von Wohnanlagen und Gebieten im Zeitverlauf zu beobachten und so eine Art Frühwarnsystem zu etablieren. Hierbei ist es zentral, dass Daten aus den gleichen Quellen stammen und in kurzen Frequenzen aktualisiert werden, damit z. B. halbjährlich oder jährlich eine aktuelle Auswertung erfolgen kann.
Im Übrigen kann eine Standortanalyse nicht nur unmittelbar operativ zur internen Entscheidungsfindung eingesetzt werden, sondern auch zur anschaulichen Darstellung von Vorhaben und Maßnahmen gegenüber Gremien, Bewohnern, Verwaltung und Politik.
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